Comprar una vivienda y pedir una hipoteca más elevada que hace unos años no significa necesariamente que el comprador esté buscando una casa más grande o más exclusiva.
En muchos casos, simplemente significa que comprar la misma vivienda exige hoy un esfuerzo económico mayor.
Los últimos datos disponibles reflejan bastante bien esta situación. Según el INE, en junio de 2026 se constituyeron 45.907 hipotecas sobre viviendas, un 10,8% más que un año antes. Pero hay otro dato especialmente significativo: el importe medio de estas hipotecas alcanzó los 178.365 euros, un 6% más en términos interanuales.
Los datos notariales apuntan en la misma dirección. En junio, el importe medio de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda se situó cerca de los 189.000 euros y el promedio del primer semestre superó los 184.000 euros, situándose en niveles que no se veían desde 2007.
¿Por qué está ocurriendo?
El precio de la vivienda tiene mucho que ver
La primera explicación es también la más evidente: el precio de la vivienda ha aumentado.
Según los datos publicados por el Consejo General del Notariado el 27 de agosto, el precio medio de la vivienda se situó en junio en 2.114 euros por metro cuadrado, un 8,8% más que en el mismo mes del año anterior.
Cuando sube el precio de compra, normalmente también aumenta la cantidad de dinero que necesitamos aportar o pedir prestada.
Pongamos un ejemplo muy sencillo.
Una vivienda de 250.000 euros y otra de 300.000 euros pueden representar exactamente el mismo tipo de vivienda para un comprador si el mercado de su zona ha subido de precio.
Sin embargo, la segunda operación exige 50.000 euros adicionales.
Y esos 50.000 euros tienen que salir de algún sitio:
- de más ahorro,
- de una mayor financiación,
- o de una combinación de ambas cosas.
Aquí aparece uno de los grandes retos del comprador actual.
No solo importa poder pagar la cuota
Cuando pensamos en conseguir una hipoteca, solemos hacernos una pregunta:
“¿Puedo pagar la cuota todos los meses?”
Es importante, pero no es la única.
Antes de llegar a la cuota existe otra barrera: el dinero necesario para realizar la compra.
Las entidades no financian necesariamente el 100% del precio de una vivienda. Por tanto, el comprador suele necesitar disponer de ahorro para cubrir la parte no financiada y los gastos asociados a la operación.
Y cuanto más cara sea la vivienda, mayor puede ser ese esfuerzo inicial.
Por ejemplo, si una persona encuentra una vivienda por 200.000 euros, las necesidades de ahorro y financiación serán muy diferentes a las de otra operación de 300.000 euros.
Aunque los ingresos del comprador hayan aumentado durante esos años, puede que su capacidad de ahorro no haya avanzado al mismo ritmo que el precio de la vivienda.
Por eso hoy podemos encontrarnos con perfiles con buenos ingresos y estabilidad laboral que, sin embargo, tienen dificultades para dar el paso de comprar.
No porque no puedan asumir una cuota.
Sino porque la entrada necesaria se ha convertido en una parte fundamental de la operación.
Pedimos más dinero porque las operaciones son mayores
Otro dato ayuda a entender el escenario.
El capital total prestado para hipotecas sobre viviendas alcanzó en junio los 8.188 millones de euros, un 17,5% más que un año antes.
Es decir, no solo aumentó el número de hipotecas inscritas.
También creció de forma considerable el volumen de dinero financiado.
Esto no significa que los bancos estén dispuestos a prestar cualquier cantidad ni que obtener una financiación elevada sea sencillo.
Cada operación sigue dependiendo del perfil del comprador y de factores como:
- ingresos,
- estabilidad laboral,
- endeudamiento previo,
- ahorro disponible,
- edad,
- plazo solicitado,
- porcentaje de financiación,
- tasación de la vivienda,
- y características concretas de la operación.
Por eso, que el importe medio de las hipotecas esté aumentando no significa que todos los compradores puedan pedir más dinero.
Significa que las operaciones que están llegando a formalizarse requieren, de media, importes mayores.
¿Una hipoteca más grande significa necesariamente una peor hipoteca?
No.
El importe, por sí solo, no permite saber si una operación es buena o mala.
Una hipoteca de 250.000 euros puede ser perfectamente asumible para un hogar y una de 150.000 euros puede resultar demasiado elevada para otro.
Lo importante es la relación entre la deuda y la situación económica de quien la solicita.
Por eso hay que evitar comparar nuestra hipoteca únicamente con la de amigos, familiares o compañeros de trabajo.
“No entiendo por qué a él le han prestado 250.000 euros y a mí no.”
Porque probablemente el banco no está comparando únicamente dos cantidades.
Está comparando dos operaciones completas.
El porcentaje de financiación puede marcar la diferencia
Este es otro punto importante.
No es lo mismo necesitar 180.000 euros para comprar una vivienda de 300.000 euros que necesitar esos mismos 180.000 euros para comprar una de 200.000 euros.
La hipoteca es idéntica.
El riesgo de la operación, no.
En el primer caso, el comprador aporta una cantidad considerable de ahorro.
En el segundo necesita financiar prácticamente todo el precio.
Por eso, cuando hablamos de cuánto dinero puede concedernos un banco, no deberíamos pensar únicamente en una cifra.
Hay que analizar también qué porcentaje representa esa cifra respecto al valor de la vivienda.
Y aquí vuelve a aparecer la importancia de hacer números antes de empezar a buscar casa.
El error de buscar primero la vivienda y calcular después
Es una situación muy habitual.
Entramos en un portal inmobiliario.
Marcamos una zona.
Vemos viviendas.
Subimos un poco el presupuesto porque “por 20.000 euros más hay opciones mucho mejores”.
Encontramos una que nos encanta.
La visitamos.
Y solo entonces preguntamos:
“¿Cuánto me prestará el banco?”
Ese orden puede terminar generando frustración.
Especialmente en un mercado en el que los precios y los importes hipotecarios han aumentado.
Antes de decidir que nuestro presupuesto son 250.000, 300.000 o 350.000 euros, conviene conocer tres números:
- Cuánto ahorro podemos aportar.
No solo cuánto tenemos en la cuenta, sino cuánto estamos dispuestos a destinar a la compra sin quedarnos sin margen para imprevistos.
- Cuánta financiación podemos conseguir.
Dependerá del perfil y de las características de la operación.
- Qué cuota podemos asumir con tranquilidad.
Que una cuota sea matemáticamente posible no significa necesariamente que sea cómoda para nuestra economía durante los próximos años.
Cuando estas tres cifras están claras, buscar vivienda cambia completamente.
¿Significa todo esto que es peor momento para comprar?
No necesariamente.
Los datos del mercado sirven para conocer el contexto, pero no pueden decidir por una persona concreta.
De hecho, mientras aumenta el importe medio de las operaciones, también continúa habiendo actividad hipotecaria: las 45.907 hipotecas sobre viviendas inscritas en junio representan un crecimiento interanual del 10,8%.
La cuestión no es intentar descubrir el “momento perfecto”.
Es saber si la operación que queremos realizar encaja con nuestra situación actual.
Porque dos personas que quieran comprar hoy una vivienda de 300.000 euros pueden encontrarse en escenarios completamente diferentes.
Una puede tener ahorro suficiente, estabilidad laboral y poca deuda.
La otra puede necesitar un porcentaje de financiación muy elevado y tener otros préstamos pendientes.
Mismo mercado.
Mismo precio.
Dos hipotecas completamente distintas.
Antes de comprar, convierte el precio de la vivienda en números reales
Que las hipotecas sean cada vez mayores es una consecuencia visible de cómo está evolucionando el mercado de la vivienda.
Pero un importe medio de 178.000, 184.000 o 189.000 euros no debería ser la referencia para decidir cuánto pedir.
Tu referencia tiene que ser tu propia operación.
Antes de empezar la búsqueda conviene saber:
- cuánto puedes comprar realmente,
- cuánto necesitas financiar,
- qué ahorro deberías aportar,
- qué cuota te quedaría,
- qué margen mantendrías cada mes,
- y qué posibilidades existen según tu perfil.
Porque encontrar una vivienda que te gusta es importante.
Pero saber que puedes comprarla con una financiación que encaja contigo lo es todavía más.
¿Estás pensando en comprar vivienda?
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