Existe una falsa creencia, pero también bastante extendida, cuando hablamos de pagar un préstamo hipotecario. Esta creencia está relacionada con el momento en el que se dejan de pagar intereses en una hipoteca.
Sin embargo, lo cierto es que no existe un momento en el que dejemos de pagar intereses y empecemos a amortizar únicamente la parte correspondiente al pago de la vivienda, ya que los intereses están calculados para irse reduciendo de manera proporcional, terminándose de pagar siempre con la última cuota.
Cada pago que realizamos respecto a nuestra hipoteca representa una combinación muy concreta de intereses y amortización del capital total. A lo largo de la vida de la hipoteca, la proporción entre los intereses y el capital cambiará, hasta que llegue un momento en el que prácticamente no paguemos intereses en nuestra cuota. Así es como funciona.
Pero antes, unas consideraciones clave
- Un pago hipotecario típico siempre se compone tanto de intereses como de amortización del capital.
- A medida que se devuelve más capital, menos intereses tendremos que pagar.
- Con una hipoteca tradicional de tipo fijo, nuestro pago mensual seguirá siendo el mismo durante la vida del préstamo, pero la parte que se destina a los intereses disminuirá, mientras que la parte del capital aumentará.
¿Cómo funciona el interés hipotecario?
Para contestar de forma correcta y elaborada a por qué nunca se dejan de pagar intereses en una hipoteca, lo más adecuado es que comprendamos bien cómo funciona un interés hipotecario.
Si hemos contratado una hipoteca tradicional de tipo fijo, los pagos mensuales serán los mismos durante la vida del préstamo, que puede ser, por ejemplo, de 10, 20 o 30 años. Cuanto más tiempo tardemos en amortizar el préstamo, más altos serán los intereses.
Al principio, el pago de la hipoteca se destinará principalmente a pagar los intereses, con una pequeña cantidad de capital incluida. A medida que pasen los meses y los años, la parte del capital del pago aumentará de forma constante y la parte de los intereses disminuirá.
Esto se debe a que los cargos por intereses se basan en el saldo pendiente de la hipoteca en un momento dado, y el saldo disminuye a medida que se devuelve más capital. Cuanto menor sea el capital de la hipoteca, menos intereses pagaremos.
Este proceso se conoce como amortización. Cuando contratamos una hipoteca, nuestra entidad bancaria puede proporcionarnos un cuadro de amortización, en el que se nos muestra el desglose de los intereses y el capital para cada pago mensual, desde el primero hasta el último.
Ejemplo de interés hipotecario a lo largo del tiempo
Para ilustrar el funcionamiento de la amortización, podemos tomar como ejemplo una hipoteca tradicional de tipo fijo por 100.000 euros con un tipo de interés anual del 2% y un plazo de vencimiento de 30 años.
El pago mensual de la hipoteca se fijaría en 369,62 euros. Esta cuota es fija y se mantendrá invariable desde el primer pago hasta el último. Lo que cambiará será la relación porcentual entre dinero destinado al capital de la vivienda y dinero destinado a los intereses.
El primer pago incluiría un cargo por intereses de 166,67 euros y un pago de capital de 202,95 euros. El saldo pendiente de la hipoteca después de este pago sería de 99.797,05 euros.
Como ya hemos comentado antes, el siguiente pago sería igual al primero, 369,62 euros, pero con una proporción diferente de intereses respecto al capital de la vivienda. Los intereses del segundo pago serían 166,33 euros, mientras que 203,29 euros se destinarán al capital.
Una vez que llegue el momento del último pago, 30 años después, el desglose habría cambiado por completo, ya que sería de 369 euros para el principal y solo 62 céntimos para los intereses. Como podemos ver, hasta la última cuota seguiríamos pagando intereses, solo que la cantidad correspondiente a los mismos terminaría por ser irrisoria.
El pago mensual de la hipoteca dependerá de diversos factores como el precio de la vivienda, del pago inicial que realizamos a modo de entrada, del plazo del préstamo, de los impuestos sobre la propiedad, del seguro del propietario y del tipo de interés del préstamo (que depende en gran medida de la puntuación que obtengamos a la hora de pedir nuestro crédito).
Con todos esos datos en mente, siempre es buena idea utilizar una herramienta online para calcular qué cantidad podría corresponder al pago mensual de nuestra hipoteca.
¿Este ejemplo vale para todos los tipos de hipoteca?
En el anterior ejemplo, hemos calculado la cuota mensual y su relación entre capital e intereses tomando en cuenta una hipoteca de tipo fijo. Los intereses en la actualidad se encuentran en números muy bajos, por lo que es habitual que queramos apostar por este tipo de interés.
Sin embargo, si tenemos una hipoteca con un tipo de interés variable, debemos saber que también es probable que se aplique una parte mayor de nuestro pago mensual a los intereses al principio y una parte menor con el paso del tiempo.
Por otra parte, los pagos mensuales también se ajustarán periódicamente, en función de los tipos de interés vigentes y de las condiciones de su préstamo. En cualquier caso, en las últimas cuotas prácticamente no estaremos pagando intereses, al igual que en un tipo fijo.
En conclusión, no existe un momento en el que se dejan de pagar intereses en una hipoteca, aunque sí es cierto que llega un momento en el que el porcentaje del pago destinado a los mismos sea casi inexistente.
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