Eliminación de la Ley 28

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En los últimos tiempos, pocas veces nos encontramos con buenas noticias dentro del mundo de las viviendas. Todos sabemos cómo está el mercado del inmueble en los últimos años, en los cuales el precio de los alquileres se ha disparado de forma alarmante y la oferta de vivienda es más escasa que nunca.

Uno de los temas a menudo más escabrosos cuando hablamos de inmuebles es el de las herencias. Existen en España una gran cantidad de leyes que pueden poner en riesgo nuestras operaciones cuando estamos ante un inmueble heredado, ya que pueden generar mucha inseguridad a los propietarios y por tanto ponerle las cosas complicadas a los inquilinos. 

Por suerte, hoy estamos de enhorabuena ya que uno de los artículos más polémicos de la Ley Hipotecaria ha sido eliminado de manera definitiva. Estamos hablando del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que tantas veces ha frustrado operaciones que estaban a punto de cerrarse.

En este artículo veremos en detalle en qué consistía este artículo y qué supone su eliminación para los propietarios e inquilinos en España.

¿En qué consiste el artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

A grandes rasgos, el artículo número 28 de la Ley Hipotecaria contempla el supuesto que se da cuando una persona fallece sin descendencia directa. En estos casos, el inmueble suele pasar a hermanos y/o herederos indirectos, los cuales deberían poder disfrutar del mismo de forma inmediata… ¿no?

Pues no es así, ya que cualquier heredero no directo que recibiese un inmueble tenía que esperar 24 meses hasta que la operación tuviera efecto en el Registro. Toda esta situación ha dejado de tener efecto y, como es lógico, esto presenta una serie de ventajas.

Cómo funciona la Ley 28

Antes, si un hijo ilegítimo aparecía o hubiese un testamento desconocido previamente o incluso terminase por aparecer un heredero directo, esta persona tenía la capacidad de reclamar la vivienda ante los tribunales.

Este artículo 28 daría en cualquier caso la razón al heredero directo, por lo que los que en un principio iban a ser los propietarios tendrían que ceder la vivienda sin tener más opción. Este supuesto, aunque evidentemente no ha sido común, sí que ha echado para atrás muchas operaciones de compraventa de inmuebles. Generalmente, debido a la inseguridad que generaba en el comprador. 

El artículo 28 de la Ley Hipotecaria, también llamado Ley de Cuba, tiene su origen en el siglo XIX, durante la guerra en este mismo país, ya que se estableció para garantizar que los hijos putativos pudiesen reclamar la herencia de sus padres cuando regresaban a la Península. 

Volviendo al mundo actual, son muchos los interesados en comprar un inmueble que se han dado de bruces con una norma anticuada; y que tiene una clarísima fecha de caducidad. 

Es por esto que el Gobierno ha tomado medidas y, afortunadamente, desde el día 3 de septiembre esta norma ya no convive con nosotros.

La norma publicada en el BOE recoge que “se elimina el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas”.

¿Qué beneficios tiene la desaparición de esta ley?

En la mayoría de casos en los que un comprador se topaba con el artículo 28, este daba la orden de cancelar la operación. La razón, como ya hemos comentado, es que existía el riesgo no solo de perder el piso recién adquirido; sino de tener que seguir haciendo frente a la hipoteca.

El problema recaía no sólo en los futuros compradores sino también en las entidades bancarias, que veían cómo podían quedarse sin la garantía que ellos mismos ofrecían en sus préstamos hipotecarios. 

El clima generado por esta ley hacía que los bancos no quisieran dar financiación por un piso en esta situación de herencia. También provocaba que los compradores no quisieran firmar una hipoteca

En la mayoría de casos, la solución era vender el inmueble muy por debajo de su valor y que ambas partes asumieran los riesgos. De esta manera, incluso el propio vendedor salía perjudicado y se generaba una situación en la que todos perdían y nadie ganaba.

Otra fórmula muy usada en estos casos era la de alquilar el inmueble dos años con una posterior opción a compra. Si pasados dos años nadie había reclamado la propiedad de la vivienda, esta pasaba a ser segura y la operación se podía cerrar. La última opción, como es lógico, pasaba por no vender el inmueble.

Según algunos expertos, esta medida sólo tendrá consecuencias positivas, ya que conseguimos acabar con la incertidumbre que existía hasta ahora si se aprobaba una hipoteca sobre los activos acogidos a esta.

La protección que se otorgaba al posible heredero desconocido era completamente injustificada, ya que el riesgo tenía un carácter completamente residual y era mucho más el perjuicio que el beneficio.  

¿Tiene carácter retroactivo?

Una cosa que mucha gente se pregunta es ¿afecta la desaparición de esta ley a inmuebles que fueron heredados anteriormente? La respuesta es sí, ya que la modificación de la Ley Hipotecaria tiene un carácter retroactivo. 

Ahora, el heredero de una vivienda se convierte de forma automática en el titular de la misma, sin importar qué lazo sanguíneo o de parentesco le una al difunto. Esto elimina cualquier tipo de carga futura que pueda sufrir el piso y, en líneas generales, será beneficioso para el mercado inmobiliario. 

Esperamos que esta nueva revisión de la Ley Hipotecaria nos traiga consecuencias positivas de forma inmediata, especialmente para revitalizar un mercado que ya de por sí se encuentra bastante inmovilizado y saturado en exceso. Y si estás interesado en conseguir una hipoteca, descubre nuestros servicios o ponte en contacto con nosotros para ver cómo podemos ayudarte.

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